１に立地、２に立地、３に立地！！

前回の記事で不動産投資について触れました。不動産に関しては本当に奥が深く、また失敗すると借金を背負うリスクもあるので、今後多くの記事を書いていくので参考にしてもらえたらと思います。
今回の記事では不動産を選ぶにあたって、何が最も大事かを書きます。個人的には不動産投資を行うにあたって大切な要素は立地だと確信しています。その理由をいくつか紹介していきたいと思います。

・賃貸選びの条件で常に上位
賃貸の家選びの条件として常にトップを争っているのが家賃、駅からの距離、職場からの距離です。これは複数のサイトで確認してもらえば分かると思います。駅からの距離、職場からの距離というのは、とどのつまり立地ということです。駅から徒歩5分以内、職場から30分以内といった条件なら100点満点でしょう。

・ライバル物件が建ちにくい
家賃が下がる要因として最も脅威なのがライバル物件の誕生です。自分の物件の近くにもっといい条件の物件が建てば入居者が取られかねません。設備面ではどうしても新しい物件の方が優れているでしょう。しかし駅からの距離はそうはいきません。駅の周辺は既に開発済みであり、新たなマンションやアパートが入り込む余地がないのが現状です。駅から徒歩5分以内の場所に新規にマンションを建設するのは極めて困難です。

・結局は都心一極集中
不動産の価値は需要と供給によって決まります。商業地ならそこにある商業施設や駅などの公共施設、住宅地なら人口です。2020年までは東京は転入超過でした。人口減少における日本においても東京だけは人口が増えていったのですね。しかし今年の1月28日の総務省の発表で東京が転出超過になったとの報告がありました。東京23区は2014年以降初めての転出超過だそうですね。公示価格の推移と比べてみても、人口と相関関係にあるのが分かると思います。

ではここから東京の人口は減少し続けるのでしょうか？私の答えはＮｏです。人口減少の理由としてはテレワークの普及により都心に住む必要がなくなった人がいたのでしょう。しかしテレワーク推進はコロナ騒動の2年前から起きています。その際に東京は一旦転出が増えましたが、結局戻ってくる人が多かったようです。結果として2020年まで東京は転入超過が続きました。完全テレワークとはいかず、結局会社は東京のあるため、都心に住むという選択肢になったようですね。ちなみに2021年も神奈川、埼玉、千葉は転入超過であり、東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）でみると転入超過にあたります。これは26年連続です。結局都心からは離れられず、不動産価格が上昇しすぎた東京から少し離れて、地価の安い3県に移ったのでしょう。（東京のマンション価格はバブル期を超え過去最高価格です）

以上の理由を挙げてみましたが、先述したように不動産価値は需要と供給によって決まります。
・人口が多い地域
・駅近で入居者から好まれやすい
・ライバル物件が建ちにくい
これを押さえているなら不動産投資にはかなり有利になります。ちなみにSUUMOなどで中古マンションの売買価格などを見てみると、都心・駅近の物件なら築年数が古くても驚くほど高値で売り出されているのが分かります。都心・駅近の物件はそれほど需要があるということです。

今後の不動産に関する記事で書いていこうと思いますが、不動産投資は収益を上げて、売り抜けるまでして初めて成功です。需要の高い物件でないと最後の最後で売り抜けられません。投資は出口戦略まで考える必要があります。不動産は株に比べて流動性の低い資産です。必ずいざという時に売り抜けることが出来るようにしましょう。
アメリカ元大統領であり、不動産王のドナルド・トランプ氏はこう語っています。
「不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ」
それほど立地は重要ということです。