不動産投資している理由

投資と聞いて思い浮かべるのは株式投資と不動産投資ではないでしょうか？株式投資を行っている人は多いですが、それに比べて不動産投資を行う人はかなり少ない印象です。株式投資は信用取引をしない限り借金を背負うことはありませんが、不動産投資は失敗すると借金を背負いかねません。そして人口減少の日本においては不動産投資は難しいと言わざるを得ないでしょう。しかしそれでも私は複数の物件を所有して不動産投資を行い、毎月家賃を頂戴しています。もう6年以上になりますが、一度も家賃収入が途絶えたことはありませんし、管理会社とも密に連絡と取っているので、トラブルに巻き込まれたこともありません。今回の記事では不動産投資とはどんなものか、そしてサラリーマンの私がなぜやるかを紹介したいと思います。

不動産投資の概要を見てみましょう。
まずは投資対象となる物件の購入からおこないます。たいていの人はキャッシュで買うのでなく、ローンを組んで買うことになりますね。
自己の居住用財産ではないので、住宅ローンは使えません。現在の金利では2％を切る程度でローンを組めます。仮に2000万円の物件を購入するとします。この時のシュミレーションをしてみましょう。

諸経費はどうしてもかかります。不動産会社への仲介手数料、登記費用（新築なら所有権保存登記、中古の場合は所有権移転登記）、ローン保証料、抵当権設定登記費用、印紙代、火災保険料などがかかります。物件価格によって金額は異なりますが、だいたい60～70万円程度かかるとしましょう。この時点で60～70万円のキャッシュを出さなくてはなりません。頭金は出さずにフルローンとしてシュミレーションを続けます。

オーナーが自分になると家賃が振り込まれることになります。仮に85000円の家賃とします。この家賃から毎月支出が発生します。
まずはローン返済額です。仮に金利2％の35年ローン、元利均等返済方式だとします。2％、35年の資本回収係数は0.04です。
※詳しくは過去の記事を参照にして下さい　⇒　使いこなしてほしい6つの係数

2000万円×0.04＝80万円　（年間支払い額）
1ヶ月あたりにすると80万円÷12＝66666円　約67000円とします。

マンションの場合ここから管理費・修繕積立金を支払います。仮に管理費・修繕積立金が10000円とします。サラリーマン大家の場合は管理会社に家賃の徴収、物件管理、新規入居者の募集をお願いしなくてはなりません。この場合、管理会社に管理費用を支払うことになります。管理会社によって値段は違いますが、家賃の3～5％程度が相場でしょう。仮に3％とするとこの物件の場合　85000円×0.03＝2250円　となります。
※全部自分で行えば管理費用は支払わなくて済みますが、お勧めしません。忙しいサラリーマンが仕事の合間に行うのは無理でしょう。完全リタイヤして自由な時間が有り余っていない限り、管理会社を使うのをお勧めします。

ここまでで毎月の収支が
85000ー（67000円＋10000+2550）＝5450円
となるのが分かります。これが12ヶ月だと年間で　5450円×12＝65400円　となります。
最後に忘れてはいけないのが固定資産税、都市計画税です。これはかなり人が忘れがちです。固定資産税、都市計画税は場所によって大きく異なりますが、都市部の場合、2000万円のマンションなら4～5万円程度はかかるとみてよいでしょう。仮に45000円とすると
65400ー45000＝20400円　これが年間のキャッシュフローになります。

60～70万円の諸費用を払って年間2万円ちょっとの収支です。不動産投資に夢がないように思えます。私の所有している物件のキャッシュフローはもっと多いですが、それでも儲けが大きく出るわけではありません。しかしそれでも不動産投資を行ってるわけがあります。

それは経費が使えるです。
サラリーマンは基本的に経費が使えません。全員に認められている給与所得控除と、一部の人が対象になる特定支出控除だけです。
※詳しくはこちら　⇒　特定支出控除　使えるか試してみて
しかし不動産投資を行うと様々なものが経費として計上できます。主な経費には以下のようなものがあります。

・通信費
不動産管理会社との連絡のための費用。電話代やインターネット代の一部を按分します。

・食費
不動産における打ち合わせのための食費です。

・移動交通費
物件の視察のための交通費（公共交通機関の他に自動車のガソリン代も大丈夫です）、管理会社との打ち合わせのための交通費などです。

・電気代
自宅でもPCを使って管理帳簿を付けたり、管理会社との連絡にPCを使うので、電気代の一部を按分できます。

・家賃
管理帳簿を付けたり、管理会社とメールのやり取りをしたり、書類を保管するようになるので、自宅を事務所のように用いることになります。そのため家賃の一部を事務所費用として経費にできます。持ち家の人は住宅ローンの一部を経費にできます。

・減価償却費
不動産投資で最も高い金額で経費にできるのが減価償却費でしょう。基本的に定額法を用います。

これら以外にも物件管理のためのPCや会計ソフトを購入した場合の代金や、ローン返済の金利分、物件の管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税なども経費になります。
なお電気代や通信費、家賃などは一部のみ経費に計上しますが（これを按分といいます）、その割合は定められていません。一般的に10～20％程度を按分しますが、どこまで計上してよいかの判断は税務署の職員によって異なります。

このように様々なものが経費になるので、キャッシュフローはプラスでも、帳簿上は赤字にできます。この場合、確定申告を行うことによって、給与所得との損益通算が可能になります。

※損益通算できるのは不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得（総合課税）です。
つまり給与所得で発生したの所得税を還付できるようになります。私も税理士と相談しながら可能な限り経費を計上しています。
月々のキャッシュフローを得ながら、確定申告により所得税を還付する、これによって毎年それなりのキャッシュフローを得ています。ここで得たキャッシュはキャッシュフローをさらに上げるために使うようにしています。

不動産投資は本当に奥が深いです。上手にやれば毎月安定した家賃収入が得られますが、失敗すると大きな負債を背負うハメにもなります。しかし「不動産は自分の手で育てる事が可能になる投資」です。今回の記事は不動産投資の概要だけです。今後の記事で物件選びで大切な事、どのような管理会社を選ぶか、キャッシュフローを上げるためにはどうするかなどを書いていきたいと思います。